집 구입과 모기지

집을 사는 것은 흥분되는 일이지만 동시에 엄청나게 큰 결정이기도 하다. 주택을 구입하는 과정에서 모기지를 받는 것은 매우 중요한 사안으로 많은 준비가 필요하다. 필요한 정보를 모두 갖췄는지 확실히 해야 하고 올바른 결정을 할 수 있도록 대비해야 한다. 이를 위해서는 모기지 렌더에게 어떤 올바른 질문을 할 것인지 명확히 알고 있어야 한다. 집을 살 때 비용을 아낄 수 있도록 해줄 수 있는 모기지 렌더에게 던질 수 있는 질문들을 소개한다.

■얼마짜리 집을 살 수 있나?

가장 현실적으로 얼마짜리 집을 살 수 있으며, 모기지 페이먼트는 얼마까지 할 수 있을지 알아봐야 한다.

이를 위해서는 부동산 에이전트를 만나기 전에 모기지 렌더부터 찾아가야 한다. 그리고 사전 자격을 부여받을 수 있다.

얼마를 대출 받을 수 있을지 알 수 있게 되는데 이를 통해 셀러에게 보다 더 준비된 바이어라는 대접을 받을 수 있다.

렌더를 만나기 전에 준비 작업으로 본인의 현금 흐름을 정리해야 한다. 얼마를 벌고, 얼마를 쓰며, 얼마나 저축을 하는지, 또 어느 정도의 모기지 페이먼트까지 감당할 수 있을지 등을 생각해야 한다.

대략적으로는 순소득의 25%를 넘지 않는 선이 가장 적절하다고 알려져 있다. 만약 연봉이 10만달러이고 2만달러를 세금으로 낸다면 8만달러가 순소득이고 이것의 25%는 2만달러이므로 이를 월 단위로 쪼개면 1,666달러까지 모기지를 내는 것이 안전하다는 역산이 가능하다.

■어떤 종류의 대출을 받아야 하는가?

모기지 렌더에게 해야 할 질문 중 이것은 중요한 것에 속한다. 모기지는 고정금리와 변동금리의 2종류로 나뉜다. 대출 기간이 15년, 20년, 30년 등에 따라 이자율이 변하지 않는 것도 있고, 기간에 따라 달라지는 것도 있다.

만약 금리상승기에 변동금리 모기지를 받으면 처음 금리는 낮게 시작하지만 시간이 흐르면서 크게 오를 수 있다.

따라서 렌더를 만나기 전에는 최대한도로 얼마까지 월 페이먼트를 할 수 있을지에 대해서도 생각을 해두는 것이 좋다.

■어떤 타입의 대출이 적합한가?

이와 관련해서는 정부 대출과 이에 대비되는 컨벤셔널 대출이 있다. 정부 대출은 연방정부 주택국(FHA)이나 보훈청(VA) 등이 지원하는 것이 있고, 컨벤셔널 론은 이런 정부 대출을 제외한 모든 것을 칭한다.

정부기관 대출은 컨벤셔널에 비해 장점이 명확한데 다운페이가 아주 적거나 없어도 대출이 가능하고 모기지 보험에 가입할 필요도 없다는 것이다. 따라서 우선은 정부 대출의 신청 자격이 되는지를 확인하는 것이 현명하다.

■당신은 모기지 브로커인가, 렌더인가?

미팅을 하는 상대방이 브로커인지, 렌더인지에 따라 받을 수 있는 서비스가 정해진다.
모기지 브로커라면 신청인이 낸 자료를 취합해 서로 다른 렌더들이 제시하는 상품과 조건들을 비교하며 모기지 샤핑을 하게 된다.

그러나 렌더라면 전달받은 신청서를 직접 처리해 대출을 해주고 대출에 관한 채권은 제2금융시장에서 매각하는 식으로 영업을 한다.

■월 페이먼트에는 어떤 것들이 포함되나?

처음으로 집을 사는 바이어라면 반드시 묻는 질문이다. 이에 대한 대답은 정확히 매달 내는 페이먼트에 어떤 것들이 얼마씩 포함되는지에 대한 내용을 담고 있어야 한다. 모든 모기지의 월 페이먼트는 대출 원금과 이자가 차지하는 비중이 가장 크다.

대출 초기에는 이자가 원금보다 많지만 시간이 흐를수록 이자 비중은 줄고, 원금을 갚는 비율이 커진다. 그러나 월 페이먼트는 변함이 없고 원금을 상환하는 규모가 커질수록 집에 쌓이는 에퀴티가 늘게 된다.

■모기지 보험에 가입해야 하나?

만약 다운페이를 집값의 20% 아래로 한다면 모기지 보험에 가입해 매달 보험료를 내야 한다. 그러다가 집에 쌓인 에퀴티가 집값의 20% 이상이 되면 더 이상 보험은 유지할 필요가 없다. 아까운 보험료를 아낄 수 있는 방법은 20% 이상을 다운페이하거나 정부 보조 대출을 받는 방법이 있다.

■클로징 때 부담할 비용은 무엇인가?

모기지를 받으면서 반드시 해야 할 질문이다. 클로징 비용에는 신청과 감정, 홈 인스펙션 그리고 갖가지 잡다한 비용들이 포함된다. 이런 클로징 비용에 무엇이 얼마나 포함되는지 미리 대비해서 나중에 셀러와 협상을 하는데 활용해야 한다.

■포인트를 지불하는 건가?

포인트 또는 디스카운트 포인트라고 불리는데 클로징할 때 미리 내는 이자라고 보면 쉽다. 다운페이는 아니지만 사전에 일시불로 목돈을 주면서 이자율을 낮춰 월 페이먼트를 줄이는데 도움이 된다. 1포인트는 대출금의 1%에 해당해 만약 30만달러 대출을 받았다면 1포인트의 가격은 3,000달러가 된다. 포인트에 비례해 이자율의 퍼센티지가 떨어지는데 이때 고려할 것은 얼마나 그 집에 살면서 모기지를 갚을까이다. 만약 단기간 내 집을 되팔 계획이라면 굳이 목돈을 들이는 것이 큰 도움은 되지 않는다는 설명이다.

■오리지네이션 수수료를 내야 하나?

때로는 질문하는 것만으로 협상이 끝나기도 한다. 렌더의 행정 관련 노력에 붙는 것이 오리지네이션 수수료인데 보통 대출금의 0~1% 사이에서 정해진다. 클로징 비용과 각종 수수료 등을 포함해 얼마나 줄지 협상이 가능한 부분이기 때문에 질문을 던져서 시작하고 잘 이야기하면 훨씬 좋은 결론을 얻을 수도 있다.

■대출이 제시간에 이뤄지도록 보장할 수 있나?

거래의 성패를 결정하기 때문에 대출은 제때 이뤄져야 한다. 이를 위해서 렌더에게 필요한 서류를 제때 전달해 줬는지 확인시키고 중간 점검도 잊지 말아야 한다.

대출이 제때 이뤄지지 않으면 추가적인 시간과 비용은 물론, 새로운 문제를 일으킬 수도 있다. 만약 비슷한 문제가 생기면 부동산 전문 변호사를 찾아야 한다.

모기지 렌더에게 어떤 질문을 해야 하는지만 알아도 대출을 받고 집을 사는 과정이 훨씬 수월해질 수 있다. 이런 지식으로 무장을 했다면 언제 이삿짐 트럭을 빌릴지도 정확히 예측할 수 있을 것이다.

<류정일 기자>