크레딧점수·고용계약서·급여명세서 챙겨라
이제 처음으로 집을 살 준비가 됐다고 생각되는가? 그렇다면 과감하게 진행해야 할 순서이다. 뉴햄프셔주 세인트 앤셈 칼리지의 경영경제학과 에이미 슈미트 부교수는 “이자율이 꾸준히 오르고 있기 때문에 집을 살 생각이라면 지금이 좋은 타이밍”이라고 말했다. 그러나 샴페인을 터뜨리고 새로운 주소를 자축하기 이전에 필요한 것은 모기지다. 모기지 받기는 다소 까다롭지만 다음의 9단계를 통하면 조금은 수월해질 것이다.
① 크레딧 점수 알기
성인이니까 여러 가지 어른스러운 일들을 할 것이다. 빌을 내고, 빨래도 하고, 냉동 피자를 데우는 것 이상의 요리도 하고. 그런데 본인의 크레딧 점수는 알고 있나?
세 자리 숫자인 크레딧 점수는 본인이 얼마나 돈 관리를 잘하고 있는지 보여준다. 모기지를 받기 전에 점검해야 하는데 점수가 높으면 더 많은 은행들로부터 관심을 받을 수 있고 이자율도 낮아지기 때문이다. 크레딧카드 회사들이 무료로 크레딧 점수를 볼 수 있도록 서비스하고 크레딧 평가회사들도 무료 또는 유료로 제공한다. 만약 점수가 낮다면 부채를 줄이는 등 조치를 취해야 한다.
② 급여명세서 점검하기
당연하게도 렌더는 모기지를 승인하기 전에 소득 증빙 자료를 요구한다. 처음으로 주택을 구입한다면 폴더를 꺼내놓고 필요한 서류 작업을 해나가야 한다.
그 중 하나가 급여명세서로 최소한 수개월치가 필요하고 이를 통해 얼마 동안 근무했는지도 보여줘야 한다. 최초 고용계약서가 있다면 이것도 도움이 된다.
근로소득 이외에 기타 소득이 있다면 이것도 서류를 갖춰서 제출해야 좋은 조건으로 모기지를 받을 수 있다.
③ 최근 은행 스테이트먼트
특별히 인터넷 스테이트먼트를 신청하지 않았다면 은행은 매달 우편으로 보내준다. 모기지 렌더는 이 서류를 필요로 하는데 얼마나 자금이 있고, 얼마를 버는지 확인하기 위해서다.
과거 기록들을 버렸다고 놀랄 필요는 없다. 은행 웹사이트에 접속해 새로 프린트할 수 있기 때문이다. 집에 장비가 없다면 은행을 방문해서 새로 발급받을 수도 있다.
렌더는 씀씀이에 대해서도 궁금해 하기 때문에 모기지를 받기 전에 가급적이면 많은 돈이 드는 소비는 자제하는 것이 좋다.
④ 세금보고 및 환급 기록
렌더는 최소한 최근 2년치 세금보고 관련 자료를 요구하는데 이 기간에 걸쳐 지속적인 수입을 얼마나 올리는지 더 자세히 보기 위해서다.
절대 그래서는 안되지만 만약에 이런 서류들이 없다면 연방 국세청(IRS)에 요청해 본인의 기록을 재발급 받으면 된다.
다만 염두에 둘 것은 이런 작업에 걸리는 시간이 최소한 수주일로 짧지 않기 때문에 모기지 스케줄에 영향을 받지 않으려면 서둘러야 한다는 점이다.
⑤ 안정적인 상태의 증명
바이어 입장에서는 당연히 렌더에게 본인이 믿음직한 대출자이고 불경기가 와도 대출금을 갚아 나가는데 문제가 없을 것이라는 인상을 주고 싶을 것이다. 다시 말해 최소한 현재의 재정 상태로 최근 수년간 지내왔다는 것을 증명해 보이고 싶은 것이다.
이런 까닭에 만약 렌더가 보기에 바이어가 6개월마다 아파트를 옮겨 다녔거나, 퇴거 조치를 당한 전력이 있다면 결코 좋아할 일이 없다.
특히 퇴거 기록이 있다면 렌더는 추가적인 조사를 벌여 뒷사정을 더 알아내게 되고 심지어는 바이어의 이전 랜드로드까지 찾아내 연락을 취해 조사를 확대할 수도 있다.
또 다른 안정성을 렌더에게 각인시킬 수 있는 방법은 현재 직장에 최소한 2년 이상 근무하고 있는 중이라는 사실을 어필하는 것이다. 만약 직장을 바꾸고 싶다면 모기지 승인이 난 뒤에 해도 늦지 않다.
⑥ 스스로 재정 능력 깨닫기
2008년 금융위기 이후 1,000만세대가 넘는 미국인 가정이 압류로 살던 집을 잃었다. 이런 비극의 가장 큰 이유는 은행들이 대출금과 이자를 감당할 수도 없는 이들에게 수많은 모기지를 승인했기 때문이다.
이런 교훈으로 오늘날에는 법에 의해 대출자가 모기지를 갚는데 소득의 35% 이상을 지출하지 못하도록 렌더들을 규제하고 있다. 렌더에 대한 규제지만 당연히 더욱 안전하게 살펴본다면 대출자도 매달 소득의 28% 이상을 넘는 무리한 대출은 지양해야 한다.
예를 들어, 연간 소득이 5만달러라고 보면 매달 세전 수입은 4,166달러이고 이를 토대로 보면 월 모기지 페이먼트는 1,167달러를 넘기면 안 된다는 계산이 나온다.
⑦ 대출 사전승인 얻기
모기지는 여러 곳에서 두루 알아봐야 한다. 하나의 렌더나 은행을 통해서 뚝딱 해치우면 안 된다. 그리고 심지어 바이어 본인이 집을 살펴 본 적도 없지만 사전승인을 해줄 수 있는 렌더를 찾아야 한다.
모기지 사전승인 결과를 통해 나는 얼마 짜리 집을 구입할 수 있는지 알게 되는 것이다. 슈미트 부교수는 당장 낮은 이자율에 현혹되지 말라고 조언했다.
그는 “모기지 이자율을 대할 때 주의할 점은 ‘변동금리 모기지’(ARM)로 이 상품은 주기적으로 금리가 달라지는데 처음 몇 년간 낮은 금리로 대출자들을 낚는 경우가 많다”고 말했다.
이어 슈미트 부교수는 “흔치 않지만 집을 사서 5년만 살 생각이라면 ‘5/1 ARM’도 괜찮은 선택이다. 5년이 지난 뒤부터 이자율이 바뀌기 때문”이라고 설명했다.
⑧ 프로 부동산 에이전트 찾기
집을 알아보려고 부동산 회사에 전화를 하면 통화하는 대상은 에이전트이고 그들의 보스는 브로커이다. 이들 에이전트나 브로커는 모두 커미션으로 수입을 올리는데 이는 곧 바이어가 원하는 집을 사야만 돈을 벌 수 있는 구조라는 뜻이다.
진정한 프로 에이전트는 로컬에서 이뤄지는 주택 구입 과정을 돕고 조언을 해줄 수 있다. 바이어의 재정 상태를 분석해서 올바른 방향으로 나갈 수 있게 돕는다. 좋은 조력자는 주변 지인들의 추천을 통해서 구하는 것이 방법이다.
⑨ 사인하고 사인할 준비하기
집을 찾고, 모기지도 받았다면 이제 드디어 샴페인을 터뜨리기 직전까지 간 것이다. 그런데 여전히 많은 서류 작업들과 과정들이 남아 있다.
인스펙션도 해야 하고, 타이틀 이전도 이뤄져야 하고 여전히 해야 할 일들이 많다. 이런 일들의 대부분은 부동산 에이전트나 또는 바이어가 고용한 경우 변호사가 처리하게 된다.
그런데 여기에는 상당한 비용이 들어가게 되고 드디어 꿈에 그리던 집이 내 것이 되는 순간이 가까워질수록 서명해야 할 서류들도 늘어나게 된다. 그리고 최종적으로 손에 키를 쥐게 되면 마침내 건배를 할 수 있게 되는 것이다.
한국일보 <류정일 기자>
