낮은 집 가격의 고민
한국 부동산과 미국 부동산에는 여러가지 다른점이 있다. 그 중 가장 큰 차이점 중 하나가 미국은 모든 부동산이 리스팅을 공유하는 시스템으로 되어 있는데 한국은 아직도 각 회사마다 자기들만이 가지고 있는 리스팅들이 있다는 것이다.
한국의 이런 특성때문에 생겨나는 현상이 있다. 각 회사마다 각자의 리스팅이 있다보니 다른 회사랑 공유하기를 꺼려하고 그렇다보니 자유 경쟁이 아닌 극소수의 소비자들에게만 리스팅이 오픈된다는 것이다. 다시 말하면 집을 팔려는 셀러는 자유경쟁의 혜택을 받지 못하고 소수의 바이어들과만 딜을 하기 때문에 다수의 바이어들이 있음에도 불구하고 전체 바이어의 일부분과 딜을 하다보니 자연스레 셀러는 손해를 보게 되는 것이다.
모든 부동산 경제는 경제 기본 원칙을 지킨다. 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 것이다. 수요가 늘어나면 가격이 오르게 되어 있고 수요가 줄어들면 가격이 떨어진다.
집을 사려고 하는 바이어가 많으면 많을수록 가격이 상승하게 되는 것이고 집을 사려는 바이어가 줄어들면 그만큼 가격이 내려가게 되는 것이다. 그렇다면 셀러의 입장에서는 바이어가 많아야 좋은 것이다. 그래야 제 값을 받던지 때로는 시세보다 높은 가격을 받을 수 있게 된다.
이제 미국 얘기를 해보자.
오늘 굳이 한국의 부동산 시장 상황을 설명한 이유중 하나는 집을 내 놓을때 가격을 결정할때 흔히 하는 고민을 줄여주기 위함이다. 그 고민은 바로 집 가격을 너무 싸게 내 놓지는 않을까… 좀 더 받을 수 있는데 시장 상황을 잘 몰라서, 아니면 내 일을 도와주는 부동산 전문인이 잘 몰라서, 지어는 부동산 전문인이 그냥 빨리 팔아치우기 위해서 시장 가격보다 낮은 가격으로 집을 내 놓지는 않을까 하는 고민을 덜어드리기 위함이다.
우선 미국의 부동산 경제는 자유 경쟁 시스템을 충분히 활용하고 있다. 모든 부동산 회사는 리스팅을 받고나서 마켓에 집을 내 놓게 되면 특별한 셀러의 요구가 없는 이상은 48시간내로 MRIS란 인터넷 베이스의 시스템에 올려야 한다. 그리고 MRIS를 통해서 우리가 알고 있는 모든 부동산 회사들과 인터넷 사이트들은 현재 매물 정보를 받아들여서 우리가 컴퓨터로 전화기로 집을 찾아보고 내용을 조회하고 사진을 볼 수 있게 되는 것이다.
결국 MRIS 란 시스템 하나로 묶여 있고 모든 부동산 회사들은 자기 리스팅을 MRIS란 시스템에 올려야 하기 때문에 모든 바이어들은 같은 정보를 가지고 무한 자율 경쟁을 펼칠 수 있게 된다. 그리고 이런 무한 자율 경쟁 시스템이 작동되기 시작하면 집을 팔고자 하는 모든 셀러들은 최대한 많은 바이어들을 상대로 자기 집을 보여주고 딜을 할 수 있게 되면서 받을 수 있는 최고의 가격을 받을 수 있게 되는 것이다.
결국 집 가격을 낮게 책정했다면 그만큼 더 많은 바이어들이 몰리게 되고 아주 많은 경우 낮은 가격에서 시작했지만 여러 바이어들의 경쟁덕분에 결국은 시장 가격으로 집을 팔 수 있게 되는 것이다.
결론을 짖자면 가격을 낮게 내 놓았다고 집이 무조건 낮은 가격으로 팔리는 것은 아니다. 현재 부동산 시스템을 제대로만 활용 한다면 설령 실수로 낮은 가격으로 집을 내 놓았다 하더라도 자율경쟁을 통해서 결국 시장 가격으로 집을 팔 수 있게 된다는 것이다. 그리고 이런 시스템을 역으로 이용해서 때로는 일부러 낮은 가격으로 리스팅을 내 놓고 바이어들이 서로 경쟁을 하도록 부추키는 경우도 생긴다.
그래서 심심찮게 발생하는 사고가 가격이 좋다고 시작한 경매 시장에서 서로 경쟁을 하다가 오히려 시장 가격보다 높은 가격으로 부동산을 구입하는 상황도 발생한다. 이 모든것이 자율경쟁 시스템이 있기에 가능한 것이다.
